Деловая электронная газета «Бизнес Online». Алексей Семин: «Время, когда нужно разбить кубышку, настало!»

Деловая электронная газета «Бизнес Online». Алексей Семин: «Время, когда нужно разбить кубышку, настало!»

«У Казани есть огромное богатство, осознать которое никто не хочет. Такого богатства нет в Европе! Это огромные незастроенные территории в городской черте», — говорит владелец ASG Алексей Семин. Он рассказал, почему категорически против и коттеджей в границах Казани, и «человейников» за городской чертой. О том, рассчитывает ли держатель гигантского земельного банка реализовать его за 140 млрд рублей и как относится к званию «лендлорд», — в интервью «БИЗНЕС Online».


Реализация земельного банка: три великих татарстанца и «разбитие кубышки» Семина

— Алексей Владимирович, мы встречаемся впервые за несколько лет, пусть и дистанционно, и наш разговор происходит на фоне активных «подвижек» вашего земельного банка. Долгое время он лежал спокойно, без какого-то ярко выраженного движения. И вдруг в прошлом году ваша компания представляет масштабную программу освоения 25 тысяч гектаров земли вокруг Казани. Что случилось — почему группа ASG активизировалась в реализации этих активов?

— Дело в том, что формированием земельного банка ASG начал заниматься с нулевых годов, то есть уже без малого 20 лет. И, понятно, делалось это не для того, чтобы просто собрать некие земли и законсервировать их, нет. Деятельность вели с той целью, чтобы создать действительно сбалансированный пул земельных массивов, которые могут быть положены в основу развития Казанской агломерации, когда для этого придет время.

Если посмотреть интервью, которое я давал в рамках онлайн-конференции в 2012 году, понятие «Казанская агломерация» тогда мало кто воспринимал серьезно. И то, что эта тема до сих пор не реализована в виде законодательных актов, — огромный минус для развития экономики и строительного рынка города Казани и прилегающей территории.

Почему мы говорим о реализации земельного банка именно сейчас? Сложилась уникальная ситуация: на строительную отрасль как локомотив развития экономики и выхода экономики из кризиса обратили внимание на всех уровнях власти, прежде всего на федеральном. Об этом сказал Путин, дальше это стало реализовываться в рамках проводимой государственной политики. Я считаю, что Татарстан фактически стал регионом номер один для отработки и реализации всех этих подходов — во-первых, с чисто формальной точки зрения: три великих татарстанца возглавили соответствующее направление. Президент Татарстана является руководителем рабочей группы и непосредственно на систематической основе докладывает об этом на Государственном Совете. Причем его вес таков, что его инициативы — в частности по апартаментам, миграционным делам и так далее — облекаются в законопроекты по поручениям президента России. То есть это уже дальше реализуется. Уникальная возможность… Вице-премьером правительства Российской Федерации назначен Марат Хуснуллин, который, соответственно, в кратчайшие сроки… Я вообще не знаю, есть ли еще такие примеры, когда действительно в нужное время и в нужном месте оказался этот человек. Вот что стоит вопрос льготной ипотеки? Это же помогло полностью реанимировать страшнейшую ситуацию не в строительстве, а в экономике в целом! Ну и, наконец, Ирек Файзуллин на посту министра строительства России.

Гениальность Рустама Нургалиевича в том, что он «нашел», вырастил и Хуснуллина, и Файзуллина, его теперь слышит и Владимир Путин. Хуснуллин пришел на свое место с уже готовыми рецептами и сумел предложить их в нужное время и в нужном месте. Гениальность Файзуллина — в четкой и методичной реализации этих планов. Он является сподвижником Хуснуллина на протяжении последних 20 лет как минимум, прекрасно владеет всей ситуацией, пройдя всю школу в Татарстане, и тиражирует идеи в масштабах всей России.

— В общем, пришло время…

— Мы посчитали, что действительно настало то время, когда нужно, следуя образному выражению журналистов «БИЗНЕС Online», разбить кубышку. Текущая ситуация в Татарстане однозначно должна быть флагманской по отношению к другим регионам. Посмотрите: принят генплан Казани, есть правила землепользования и застройки. И теперь дело за проектами планировки территорий. То есть Казань готова к развитию присоединенных территорий.

Важно, чтобы эта «кубышка» начала приносить максимальную пользу как для ее владельцев, так и для тех сотен тысяч людей, которые смогут улучшить свои жилищные условия по приемлемым для себя ценам. Это наша цель.

— Хотелось бы попросить вас оценить ее масштабы по отношению к другим землевладельцам вокруг Казани. Скажем, Forbes включил в свой топ-20 по России «Агросилу» Ильшата Фардиева и «Ак Барс Холдинг» Ивана Егорова, но вас там нет…

— Forbes же правильно посчитал, что у того же «Ак Барс Холдинга» намного больше сельхозземель в собственности! В десятки раз.

Хочу подчеркнуть, что в мире в принципе не может быть какого-то «земельного» монополиста в городах-миллионниках. В любом случае земля везде распылена между огромным количеством собственников. У кого-то может быть больше, у кого-то меньше, но в любом случае доминирующее положение — а это 25 процентов и более — никто нигде не занимает.

— То есть то, что Семину принадлежит вся земля, — это иллюзия. Такова ваша позиция?

— Конечно, это мир фантастики! Может быть, несколько процентов у Семина? Другое дело, что, когда все собрано в одном месте, — это большое конкурентное преимущество.

Но в любом случае музыку заказывает клиент. И я считаю: чем быстрее местные застройщики поймут, что нужно оптимизировать собственные затраты, выстраивать эффективно свой бизнес и соответствовать уже средневзвешенным российским показателям, тем быстрее они станут конкурентными. А мы им готовы в этом помогать по любому варианту, независимо от того, обладают они капиталами или нет. Главное, чтобы они обладали профессионализмом и были открытыми к сотрудничеству.

Практически со всеми застройщиками — как мелкими, так и крупными — корпорация ASG находится в постоянном диалоге. Но, пока есть надежда на получение земельных участков другими способами (многие имеют землю с определенным заделом), понятно, что они скорее ведут разведку боем. Мониторят ситуацию, потом приходят, а участок уже продан. Такие примеры тоже есть.


«Вопросы развития Казанской агломерации для нас сегодня — проблема номер один»

— Какова структура вашего земельного банка?

— Земельные массивы, которые входят в «кубышку», очень органичны по своему потенциальному использованию и размещены они в разных районах как Казани, так и Казанской агломерации. Сегодня мы имеем уникальную возможность работы с инвесторами. Когда любой инвестор выходит в столицу РТ, в любом случае все пути его ведут в ASG. Потому что от него требуется только сказать, что нужно: в каком районе, какие характеристики, наличие коммуникаций, дорог и так далее. В течение двух дней выдается 3–4 варианта, где можно разместить либо жилой комплекс, либо производственную площадку, административный или торговый центр.

— Сейчас очень важным считается не просто строительство домов, а жилья с местами приложения труда. Об этом говорит и президент республики, например.

— Мы формировали свой земельный банк с учетом сочетания земель как наиболее эффективных для жилищной застройки, так и для мест приложения труда в тех же районах. У нас нигде нет такой ситуации, чтобы имелись только территории под выгодную жилую застройку и при этом ничего там не предусматривалось для мест приложения труда.

То, о чем сейчас так много говорят, — необходимо исключать возникновение маятниковой трудовой миграции, нужно обеспечивать полицентричность развития территорий — есть у нашего «земельного банка». Все заложено еще 10–15 лет назад, когда мы формировали массивы. Причем это сделано не механически — все выстрадано.

Если рядом трасса и шумно, мы планировали там изначально размещать коммерческие объекты. Удобно подъехать на машине — а жить там плохо! Если это дальше от трассы, то склады и магазины могут «не зайти», но прекрасно можно разместить высотные дома. А если рядом лес, то там должно быть либо индивидуальное жилье, либо, что я считаю перспективным, малоэтажная застройка. Более демократичная — 3–4 этажа, где сочетаются плюсы индивидуального жилья, а цены и расходы на содержание такие же, как когда речь идет о многоэтажных домах. Вот эти все вопросы были отработаны на протяжении многих лет и систематизированы в 2020 году. Последние три месяца мы обсуждали все это со всеми ведомствами, активно над нашими недоделками поработали в минстрое РТ. По сравнению с первоначальным видом концепция освоения земельного банка процентов на 70 изменилась.

Сейчас надо переходить к подготовке стратегии развития территории ASG в рамках Казанской агломерации.

— Что мешает?

— Для этого нам необходимы законодательные ответы на многие вопросы относительно того, каким образом развитие Казанской агломерации будет внесено в действующие нормативные акты. Вот это сегодня вопрос номер один! Вообще нет никакого законодательного подкрепления данного понятия. Напомню о том, что я вам рассказывал 10 лет назад. Весь мир давно перешел на принцип формирования агломераций. Тот же Париж который мы с вами знаем как город с многомиллионным населением, на самом деле городская агломерация. Метрополия Большого Парижа включает в себя еще и ближайшие пригороды. Просто в просторечии используется понятие «Париж».

А у нас, как только осознавали, что не хватает места развития города, всегда шли по какому пути? «А давайте расширим границы Казани!» — и вот расширяют… Ну включили сейчас огромное количество поселков — что там, город стал? Нет, конечно! То есть там все равно другой уклад, другая жизнь. Но народ начинает платить новые налоги, опять-таки зреет социальное недовольство. А зачем это нужно? Потому необходимо вести речь о Казанской агломерации. Люди живут в пригородах, пользуются всеми достоинствами и всеми плюсами большого города. Когда надо поехать к врачу, не придется лететь на самолете в другой город, а достаточно сесть в машину и проехать час в дорогую хорошую клинику, где нужный специалист есть. Это же огромный плюс. В маленьком городе только терапевт будет принимать, а к специалистам — в большой город.

Понятие агломерации очень важно для России в целом. Я уверен, что в ближайшее время соответствующие вопросы будут подняты так или иначе по инициативе Хуснуллина, потому что он-то прекрасно это все понимает. Даже будучи министром строительства РТ, он обозначил проблемы, а в Москве начал их решать.

— Один момент уточню. Когда мы говорим «Казанская агломерация» и так далее, нужно иметь в виду, что нет даже не то что республиканского — федерального законодательства на эту тему. И потом мы идем на ощупь и не знаем, куда идем, — так ведь получается?

— Именно так. Как следствие — что мы имеем? Наблюдаем ситуацию, когда уважаемый мэр Казани выступает и говорит нечто вроде: «Что за безобразие? На наши свалки свозит мусор коттеджный поселок в километре от Казани. Пусть они нам продукты питания привозят, а мусор нам не надо!» И он правильно говорит, потому что денег на соответствующие цели не закладывается в бюджет города. А в рамках агломерации все можно решать.

— А где выход? Как решать? Если законов нет, что делать? Потому мы, республика, и топчемся уже сколько лет вокруг этого.

— Можно использовать и право законодательной инициативы. Это во-первых. Во-вторых, для этого, конечно же, необходимо нарабатывать уже реальную практику. То есть на самом деле у нас принято ведь определенное решение, создан совет Казанской агломерации, куда входят главы пригородных районов, то есть Казань и прилегающие районы. Есть же такой орган? Просто на самом деле он и нерабочий на сегодня.

— Да, нет механизмов.

— Нужно это наполнять содержанием.


С чего начнется освоение земельного банка: проекты планировок в Казани, «Большой Зеленодольск» и доступное жилье как социальная миссия Семина

— Давайте вернемся к концепции развития земельного банка ASG — в чем она заключается?

— Смысл в том, что земли, которыми располагает земельный банк ASG, делятся на несколько частей. Во-первых, это те земли, которые включены в границы Казани много лет назад. По факту они по-прежнему, до недавнего времени вообще были учтены как земли зоны СХ. Не путайте с категорией сельхозназначения — налоги за них платятся городские, но использовать их можно только под сельскохозяйственные цели. Сейчас приняты изменения, эти участки теперь являются территорией формирования перспективных жилых районов, а также общественно-деловой и производственной застройки. А фактическое освоение их возможно после утверждения проектов планировки. И это понятно: наличие таких массивов сельхозземель в миллионном городе — это нонсенс! Ну не может такого быть. Может существовать какая-то опытная экспериментальная станция в две-три сотки. Но не может быть бескрайних колхозных полей, которые включены много лет назад в черту Казани и декларируются как земли для производства сельхозпродукции.

— Это сколько примерно гектаров?

— Это же не только наши земли, а территории многих собственников! Я думаю, что это где-то под 10 тысяч гектаров в общей сложности.

— Если всех собственников брать? Или только ваши?

— Если взять всех собственников. У нас где-то 16 процентов сельхозземель в Казани, это 1,8 тысячи гектаров. Если говорить обобщенно, то из 25,5 тысячи гектаров земельного банка компании в границах населенных пунктов — 2,4 тысячи гектаров. 1,8 тысячи гектаров — в Казани. Еще 353 гектара «полугородских» земель в Высокогорском, 122 — в Лаишевском районах, 153 — в Верхнеуслонском. Остальное же земли сельхозназначения — это Верхнеуслонский, Лаишевский, Высокогорский районы, Рыбная Слобода. В Зеленодольском районе у нас 1,4 тысячи гектаров.

— После того как категорию поменяют, на ней уже появится возможность строить жилье или только коммерческие объекты?

— Нет. Концепция разработана на основе генерального плана. Он четко определяет сейчас каждый участок — что можно, а что нельзя там строить. Понятно, где должно быть жилье, коммерческое строительство, склады и заводы. Но нигде в принятом генеральном плане не заложены земли сельхозпроизводства.

— С чего начнется освоение вашего земельного банка? Есть ли какие-то территории, которые вот-вот «выстрелят»?

— Конечно, мы четко определили последовательность освоения территорий. На ближайшие четыре года запланирована подготовка к реализации проектов. В Казани это «Яблоневые Сады» — неподалеку от Салмачей и ЖК «Светлый». Данный проект учитывает развитие улично-дорожной сети и Вознесенского тракта, и, естественно, он тоже упирается в федеральные программы дорожного строительства. Здесь возможно строительство 1,5 миллиона квадратных метров жилья. Еще один потенциальный проект — «Тихая гавань», со смешанной застройкой индивидуальным жильем и многоквартирным. Есть земли за поселком Константиновка. В общем, это все уже обжитые районы — то, что уже, так сказать, горячее, что сегодня находится практически в видимости и пешей доступности от уже построенных высотных комплексов.

Понятно, что это будет дольше, и мы рассчитываем до 2040 года освоение данных земель. А всего на территории Казани потенциально примерно 7 миллионов квадратных метров жилья. Причем с достаточно невысоким коэффициентом застройки, который будет предусматривать, безусловно, возведение всех необходимых социальных и инфраструктурных объектов, зеленых зон по современным требованиям градостроительства. Сюда не входит еще несколько сотен тысяч квадратных метров коммерческих площадей. То есть производство, торговые комплексы, складские комплексы, логистические, технопарки. Все это — поблизости от жилой застройки.

— Там еще следует учитывать Самосыровскую свалку…

— Обращаю внимание — все это нами запланировано еще 10 лет назад. Именно в таком виде документы направлялись в исполком как проект «Восточная дуга». Потом большинство наших предложений оказалось принято разработчиками генерального плана Казани и включено в него. И, соответственно, в настоящее время это все, я считаю, очень компактно, очень логично расположено, например тот же Вознесенский тракт. С правой стороны, где для этого есть все природные условия, предпосылки, всё, — там размещено жилье, а с левой стороны, которая тяготеет уже дальше к свалке… Даже с учетом ее рекультивации размещать там жилье не лучший вариант. Там планируются как раз производственные площадки, складские комплексы.

— А что с «Большим Зеленодольском»?

— Мы привлекли специалистов из Москвы, они сделали мастер-план, как это должно выглядеть. Альтернативный вариант выполнили наши проектировщики, казанские.

В частности, речь идет об участке в районе Новой Туры, где можно построить приблизительно миллион квадратных метров. Это, кстати, один из тех примеров, когда освоение жилой застройки рука об руку идет с формированием мест приложения труда. Из 334 гектаров там под жилье уходит 117, а под коммунально-складскую территорию — 156 гектаров!

Теперь мы ждем, когда минстрой рассмотрит данные предложения, и на основе этих двух концептуальных решений перейдем к разработке проекта планировки территории. Нужно брать лучшее! Расходы на проектирование в абсолютном выражении очень большие, но относительно затрат на строительство они мизерные. Потому лучше досконально все проработать на этапе осмысления, чем потом получить построенную несуразицу.

— Ну и затем вам необходимо утвердить эти проекты планировок территорий.

— Это, на самом деле, очень важная работа. Без проектов планировок территорий мы имеем, конечно же, фактически неработающий генплан. Это как конституция, как декларация: если к ней нет законов, то жить в таком государстве невозможно.

Потому сейчас я считаю, что все усилия нужно направить на то, чтобы в Казани не осталось присоединенных к городу территорий, на которые бы не были разработаны и утверждены проекты планировок. А в соответствии с градостроительным законодательством обеспечение их разработки и утверждение являются задачами городских властей.


Фото: «БИЗНЕС Online»

— Почему вы считаете, что это так важно? Ну будут проекты планировки территории — дальше что?

— Чтобы освоить крупные земельные массивы, нужны годы. Необходимы строительство инфраструктуры, прокладка коммуникаций и так далее. Ни один частный застройщик не в силах потянуть все эти затраты. Если даже есть крупнейшие застройщики России, которые могли бы это потянуть, они этого делать не будут ввиду больших рисков.

Потому сначала создается генплан города — он выполнен. Причем достаточно грамотный и профессионально сделанный генплан. На соответствующие цели ушли многие годы и огромные средства. Второй этап: теперь во исполнение данного генплана необходимо разработать проекты планировок территорий. Мы должны четко знать, где пройдут коммуникации, где расположатся дороги, — уже точно, чтобы знать: вот эта земля — под дороги, эта — под застройку, эта — под коммуникации. Проект планировки предусматривает все инфраструктурные коридоры, земли под школы и детские сады — все то, что нельзя продавать под застройку.

Иначе мы получим ту ситуацию, когда сначала продается, а потом начинаются скандалы. В результате люди въезжают в готовый дом, а в школу своих детей возят за тридевять земель. Этого же нельзя допускать!

— В какие сроки вы можете разработать проекты планировки по вашим землям?

— Ставим своей задачей до конца этого года. Разумеется, будут какие-то коррективы, где-то какие-то затяжки. Это высокая планка, и мы очень надеемся, что исполком Казани нас в этом поддержит. Надо утвердить проекты планировок на бо́льшую часть нашей территории независимо от того, в каком году они будут осваиваться. В соответствии с концепцией у нас все расписано.

Это не дает права на строительство объектов, но только после соответствующих мер территорию можно делить между застройщиками.

— Я правильно понимаю, что вы сейчас создаете проекты планировок территорий и потом будете искать застройщика?

— Это параллельные процессы. Мы уже сейчас ведем работу с очень большим числом застройщиков, в том числе федеральных. И логика здесь проста: вы же сами постоянно пишете про дефицит предложения жилья. О проблеме говорят и на федеральном уровне. Поэтому для Казани крайне важно, чтобы спрос удовлетворялся предложением — только в таких условиях можно говорить о сдерживании цены квадратного метра.

Посмотрите, что происходит — цена нового жилья уже выше 100 тысяч рублей за «квадрат». Жилье становится недоступным широкому кругу людей. Поэтому надо увеличивать объемы строительства, надо усиливать конкуренцию между застройщиками. А для этого нужны готовые земли под строительство, с готовыми проектами планировок. Вот это одна из наших целей, если хотите, социальная миссия ASG: жителям столицы Татарстана необходимо доступное жилье в границах Казани, а не за ее пределами.

Подробнее на «БИЗНЕС Online»: Алексей Семин: «Время, когда нужно разбить кубышку, настало!» (business-gazeta.ru)

Орфография и пунктуация автора сохранены


Назад к списку новостей